戰“疫”還在入行，但餬口還得繼承。地產企業犧牲瞭售樓處和施工現場，覺醒高的某龍頭房產團體幹脆推延到2月20號上班。這兩天，停工復產提上議事日程，但年夜部門的線下售樓處還未凋謝，即便凋謝的，也規則每個辦公室不多於3人。
對此，開發商早有意料，恒年夜的“天下樓盤75折優惠”大都房企玩不起，但“5k模式”迅速搏來各傢效仿，隔鄰的富力，3000元能訂一套。前兩天望到，雅居樂1000元就能訂一套房。筆者地點的廣州，大都開發商都玩起瞭創意營銷，伎倆年夜同小異。
聯合這幾天對開發商的調研，和年夜傢分送朋友一下，開發商是不是“真提價”，該不應入場？實在，上述戰略與常規匆匆銷，沒有太年夜區別。最年夜的不同，便是經由過程網上“蓄客”或“鎖客”，比及線下售樓處凋謝後，再轉化為現實的發賣。
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優惠的成色，嘿嘿！
此刻開發商的線上購房都是怎麼做的呢？上自高層司理，下自一線營銷職員，年夜傢都包羅瞭一遍手上的資本，高管、員工和老業主等，能發動下單的都下單。然後，借助營銷、自媒體、網文等，把優惠大舉宣揚一番。氛圍襯托好瞭，讓市場造成一種熟悉，5000元鎖定一套房，在理由退房、還保值，何樂不為？
不外，據我相識，匆匆銷背地元大囍園另有兩個實情：一是拿進去搞匆匆銷的，或許是尾盤，或許是少數特價盤，或往化原來就較難的市區樓盤或三四線樓盤；二是做匆匆銷的優質樓盤大都是先降價，再搞優惠。一位房企伴侶告知我，出於投資需要，他定瞭幾套真匆匆銷的尾盤，預計搏個高價，下一個步驟政策松瞭，還能賺一筆。
此兄還說，即便政策不會年夜幅松綁，此刻的费用也比力低，不擔憂當前線下售樓處鋪開後，沒有人接盤。
對付“網上下定，鎖定樓盤”，我是這麼望的。假如你相識這個盤，精心是線下望過（良多下定的，是線下望過，或是老業主），也預計春節後買房，這也確鑿是個參與的機遇，年夜不瞭再退失唄！
並且，據我相識，此刻除瞭“下定”的優惠外（好比5000抵2W，老帶新傭金，補差價等），良多開發商對尾盤、市區盤等，另有“分期首付”，分外扣頭，送物業費或傢私等優惠。絕管優惠幅度並沒有太年夜悅榕莊，但省上去的，也是肉啊！眼下，對付一些尾盤、車庫等，有些老板給到營銷總，甚至營銷司理的優惠權限仍是挺高的。更高扣頭，營銷司理不做主，可向年夜老板申請。
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開發商，“真提價”的少
除瞭“線上購房”的優惠外，年夜傢關懷的問題是，將來開發商是否有提價至心，是否會“真提價”。這兩天，各地要求推動停工復產，良多都會售樓處凋謝，從審批制轉為存案制瞭。幾傢開發商的營銷司理說，他們的售樓處凋謝瞭，隻不外天天有人來檢討，好比高頻消毒，隻能50%的人上班等。
不外，據反應，到現場的訪客很少。由於，年夜傢的情緒不高，或許對人群會聚，仍是有很年夜的恐驚感的。“逝者長已矣，生者如斯夫”，這有個經過歷程，估量到3月初會規復到失常。依據筆者的調研，大都開發商對一季度的市場，仍是比力灰心的。不外，他們都在重復這一句話，“留得青山在，不怕沒柴燒”。比擬其餘行輕井澤業，地產仍是絕對潤澤津潤的，了解一下狀況捐錢榜就了解瞭。
一季度，原來便是發賣旺季，約占整年不到10%的事跡。再說，1月份並不差，即便後10天成交“冰凍”瞭，但百強房企單月發賣金額同比隻降落6.8%。要了解，往年春節在2月份，1月份沒有春節影響。別的，本年1月份與往年“翹尾”顯著的12月比擬，也隻降落瞭23.6%。
當然，本年2月，各都會新居生意業務暴漲90%以上，確鑿寒淡，但2月份一般是春節地點的月份，開發商大都都要在正月15後來才上班。以是，這個月開發商原來就不望重，3月份開啟的“小陽春”，若能“歸補”歸來，不就得瞭嘛！即便一季度不行，另有4-5月份的淡季，9-10月的“金九銀十”，12月份的年底的翹尾行情等等。對樓市年夜起年夜落，開發商早就順應瞭這種節拍。說下面這些，重要是想告知年夜傢，當下開發商並沒有太年夜的提價至心。
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將來呢？先望樓市政策
以深圳為例，伴侶梳理瞭一份53個在售樓盤的扣頭明細表，顯示隻有10個樓盤有優惠匆匆銷，但扣頭很低，有3個樓盤僅僅送1年物業費或傢私。一個開發商伴侶說，提價隻有兩種情形，一是市場上行（真提價），二是年底沖刺義務（匆匆銷為主）。本年1月份，市場表示很不錯，延續瞭2019年末的“翹尾行情”。假如沒有疫情，本年“小陽春”的成色仍是很是不錯的。
由於，2019年末，調控政策曾經開端寬松瞭。國傢初次誇大2020年要“穩地價、穩房價、穩預期”，各領世館地人才購房或進戶門檻周全低落，人才認定降至中專。以年夜灣區為例，廣州（南沙、黃埔、花都等）、佛隱士才購房門檻周全低落；深圳撤消“豪宅稅”、撤消商務公寓“隻租不售”。此前的11月，南京和天津等地，外圍鋪開限購。更早前的8月，珠海和中山也松綁瞭外圍限購。
近期，“疫後重修”開啟，有的處所火燒眉毛地想給樓市政策松綁。精心是，針對良多開發商呼叫招呼資金鏈緊張，各地出臺瞭紓困政策，好比預售門檻低落，總投資到達25%，甚至名目出瞭高空，就可以申請預售瞭，預售資金也可以提前支取；再好比，稅費、公積金都可以延期交納。
你望，都是給資金鏈“紓困”的，處所比企業著急，開發商還會提價嗎？再說，後期的地價都很高，融資本錢也高，開發商怎麼會提價？一位地產投拓部分的伴侶講，赤裸裸地提價，不只後期業主會阻擋，也不切合“三穩”排第一的“穩地價”準則。政策遠景望好，怎麼會此刻提價呢？
所謂的政策遠景好，還包含發賣真個鼓勵。此刻，給開發商紓困，可能是第一個步驟。假如市場情緒欠好（此刻良多人對外出有恐驚情千荷田緒），疫情招致支出降落，可能後續會給市場“兜兜底”。之前，大安富裔館2.0不就有江西、安徽的地產協會給當局諫言，但願松綁限購、限價等。當然筆者以為，2-3月還不會到那一個步驟。
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將來呢？再望貨泉政策
由於，有瞭紓困政策，加上貨泉政策的照料，樓市往年末的“翹尾”，順延至本年的“小陽春”，可以修復起來。從往年11月開端，貨泉寬松就開啟瞭。德璞十九章11月5日，央即將MLF（央行向貿易銀行投放貨泉的利率）下調5個基點，這是2016年2月份以來央行初次下調MLF利率。存款訂價的基準——MLF下調瞭，存款利率LPR也開端上行。11月20日，1年和5年期LPR都下調瞭。
並且，針對房貸的5年起LPR，仍是自8月份啟用LPR以來初次上行，絕管隻有5個點，但確保樓市完成“三穩”的電子訊號顯著。緊接著，2020年第一天，央行降準瞭0.5個百分點，開釋8000億資金。本年2月3-4號，央行開鋪1.2萬億天量逆歸購操縱，利率分離下調10點。
2月17日，時隔3個月當前，央行再次開鋪1年期MLF操縱，2000億規模，中標利率降落10基點。2月20日最新LPR下調，貨泉政策延續往年末以來的寬松格式。絕管不針對地產，但隻要市場資金面好瞭，地產就會受害。同時，地產紓困政策頻仍出臺，有些都會受不瞭地產下滑（好比衡陽、無錫、姑蘇等），開端摸索底線，邊沿行走，好比對購房給補貼。
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當下是機遇，但也要穩重
當然，樞紐要望“疫後重修”的後果，後續假如疫情另有餘波，形成停工拉長，庶民支出遭到沖擊（這次疫情曾經形成辦事行業的支出降落），情緒降低，內需降落，政策可能會調劑。這個時辰，既要應答疫情，又要重修，還得實現本年的目的義務，對良多都會，堪稱亞歷山年夜。
由於，前幾年“減費減稅”、往杠桿、往產能、環保攻堅，出口外遷等，曾經招致企業和處所財務壓力很年夜瞭。本年是個特殊的年份，“十三五”、脫貧攻堅、周全小康等等，都要收官，“十四五”要預備。並且，依照往年的規劃，本年的基建原來就要加碼。這次疫情迸發後，更顯的基建和公共辦事是何等的主要，好比醫療衛生舉措措施、公共應急系統等等，財務收入的壓力很年夜。
以是，屆時就不得不容忍一些壓力年夜的都會，對政策做出過度的松綁，包含限購、限價和購房補貼等。一旦有都會衝破瞭底線，良多都會會效仿，再輔以貨泉絕對寬松，樓市歸升也就情理之中瞭。
當然，“房住不炒”擲地有聲，貨泉不會放水，處所主體責任落地，住民杠桿率居高不下。加上“一有消息，隨時糾偏，高頻政策”的新調控格式下，2016-2018年的暴跌行情毫不會重復。以是，當下也盡非是加杠桿和短期投資的機遇，由於本錢太高、收益較低，劃不來。這次疫情，是一次沒有預演的都會“硬核”比賽。將來，都會會分解、區域會分解、社區也會分解，恆久望好的，有好物業的，可以抉擇恆久持有，分送朋友都會和社區恆久成長的盈餘。
對付預計買房的人來說，當下確鑿是一個機遇。後面已講瞭，今朝大張旗鼓的“網上售房”，是個新鮮事物，但凡後行的，都可以介入一下。假如對屋子有所相識，對brand也比力信任，進手也未嘗不成。近期，線下售樓處也將接踵凋謝，但市場情緒會降低一陣子，基於後面的剖析，這時也是一個機遇。當然，從久遠望，經由2015-2019年的高抬高打後，各年夜都會此刻真得不缺屋子，假如你曾經有屋子瞭，甚至有多套瞭，就該穩重瞭，不要跟風，下半年可能又開端誇大“房住不炒”瞭。
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